为进一步规范我镇农村宅基地和建房审批管理，有效解决“该不该建”“在哪里建”“怎么建”等问题，引导农村有序建房，维护农民建房合法权益，根据有关法律法规规定，结合我镇实际，经镇人民政府研究同意，现就有关事项通知如下：

一、基本原则

（一）集体所有、个人使用

农村宅基地的所有权属于村集体所有，集体经济组织成员（或本村村民）拥有使用权。农村村民建房原则上优先使用原宅基地、村内空闲地或其他未利用的建设用地。农村村民住宅建设的管理，应当遵守村规民约，鼓励各村（小组）结合实际，制定宅基地管理细则，探索本村（小组）经济组织成员之间宅基地使用权有序流转。

（二）一户一宅、面积限定

农村村民一户只能拥有一处宅基地，原则上“户”是指本村（小组）常住户，以公安机关颁发的户口簿所登记的全部家庭成员为基础，取得本村（小组）集体经济组织成员资格，享受集体资产及收益分配，履行集体成员义务的村（小组）集体经济组织成员认定为一户。农村村民已有宅基地又提出新的宅基地使用权申请的，应当在提出申请的同时与村（小组）签订退还原宅基地协议，并在新住宅建成后按照规定，退还原宅基地。宅基地面积标准为：

（1）城市规划区内，人均占地不得超过20平方米，1户最多不得超过100平方米。

（2）城市郊区、镇政府所在地，占用耕地建房，人均占地不得超过25平方米，1户最多不得超过170平方米（住宅用地140平方米，生产辅助设施用地30 平方米）。占用荒山荒坡建房的每户可放宽到200平方米。

（3）本条第1、2项以外的坝区占用耕地建房，人均占地不得超过30平方米，1户最多不得超过200平方米（住宅用地150平方米，生产辅助设施50平方米）。占用荒山荒坡建房，每户可放宽到250平方米。

（4）山区、半山区占用耕地建房，人均占地不得超过35平方米，1户不得超过210平方米（住宅用地150平方米，生产辅助设施60平方米）。占用荒山荒坡建房，每户可放宽到300平方米。

农村宅基地面积计算为：建筑物和构筑物以墙外包为界，接拼的以墙中或柱中为界；挑出的阳台和楼梯等以突出部分垂直投影计算占地面积；由二户或二户以上使用同一宗土地的，用地面积按房屋产权的建筑面积与总面积的比例分摊；弄堂用地，使用楼上的农户分摊面积为一半，其余为共用面积；通过购买商品房和以公开有偿出让方式取得国有土地使用权或集体土地有偿流转取得的集体土地使用权不计入宅基地面积。

（三）规划引领、风貌引导

农村宅基地建房应当符合村庄规划和国土空间用途管制要求，不得在规划确定的建设用地范围外选址建设。已编制村庄规划的，严格按照村庄规划选址建设；尚未编制村庄规划的，应当在村庄建设边界内统筹安排农村宅基地用地规模和布局，引导集中建设。涉及城镇开发边界内的农村宅基地建房，按照本地详细规划或管控要求进行审批。农村宅基地建房要优先利用村内闲置宅基地、空闲土地和未利用地等，不占永久基本农田、生态保护红线；要充分考虑自然灾害防治要求，避让山洪、滑坡、泥石流、崩塌等自然灾害危险区，以及陡坡、冲沟、泛洪区等灾害易发地段。涉及切坡建房的，要开展地质灾害危险性评估，并将评估结果作为农村宅基地建房审批的重要依据。

要结合国土空间规划和村庄规划编制，符合农村宅基地建房的形体、层数、高度、外观立面以及人居环境等规划管控条件，引导农村住宅的建设风貌与当地民族特色、乡土风貌、地域特点等协调一致。新建农村住宅的地基基础、结构形式、墙体厚度、建筑构造等要适应当地经济发展水平和建筑施工条件，确保房屋质量符合安全及抗震设防要求。3层及以上新建农村住宅（包括分期建设的住宅）以及经营性的农村住宅，必须依法依规经过专业设计和专业施工，严格执行房屋质量安全强制性标准。

（四）审批有据、程序规范

农村宅基地（建房）要经过村民申请、选址调查、村民小组讨论和公示、村（居）委员会审查、乡镇政府审批、乡镇政府验收共5个流程。建房类型有原址翻建、改扩建、异址新建（易址迁建、分户新建），以上类型的建房均需要申请、审批。过程中要全面落实“四到场”要求，即：申请审核到场、开工丈量到场、建设检查到场、竣工验收到场。

（五）其他规定和要求

（1）两年未建无偿收回。经批准使用的宅基地，超过二年未建成使用的，可由农村集体经济组织（或村民小组）、乡镇人民政府逐级上报，在经原批准用地的人民政府批准且妥善处置确保农户同意、社会稳定情况下无偿收回。

（2）建新退旧。易址迁建后，原址宅基地须限期退还村集体，不得私自转让。

（3）严禁违法买卖。宅基地是农村村民的基本居住保障，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

（4）规范租赁行为。城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，要严格遵守合同法的规定，租赁合同的期限不得超过二十年。

（5）不予批准的情况。农村村民出卖（转让）、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

（6）内部转让。农房及宅基地使用权转让须在征得宅基地所有权人（村委会或村民小组）同意的前提下，在村集体经济组织内部进行，且受让人须为符合宅基地申请条件的农村村民。原则上地上无房的空置宅基地需退还村集体，村民不得对单独的宅基地进行转让。

（7）自愿退出，盘活闲置。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地；鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。

（8）按要求开展地质灾害危险性评估。农村宅基地建房要充分考虑自然灾害防治要求，避让山洪、滑坡、泥石流、崩塌等自然灾害危险区，以及陡坡、冲沟、泛洪区等灾害易发地段。涉及切坡建房的，要开展地质灾害危险性评估，并将评估结果作为农村宅基地建房审批的重要依据。

（9）纠纷调处。一是按《中华人民共和国土地管理法》第十四条规定处理：1．当事人协商解决；2．协商不成的，由乡镇政府或者县级以上人民政府处理；3．当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。二是通过人民调解解决。在村（居）民委员会（调解委员会）的主持下，以国家的法律法规规章、政策和社会公德为依据，对民间纠纷当事人进行说服教育、规劝疏导，促进纠纷当事人互相谅解，平等协商，从而自愿达成协议，消除纷争。

（10）严禁乱占耕地建房。

1.不准占用永久基本农田建房。

2.不准强占多占耕地建房。

3.不准买卖、流转耕地违法建房。

4.不准在承包耕地上违法建房。

5.不准巧立名目违法占用耕地建房。

6.不准违反“一户一宅”规定占用耕地建房。

7.不准非法出售占用耕地建的房屋。

8.不准违法审批占用耕地建房。

二、申请条件

农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过上级规定的标准，且申请人须是本村集体经济组织成员（或本村村民）。经批准易地建造住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，在提出申请的同时与村（小组）签订退还原宅基地协议，并在新住宅建成后按照规定将原宅基地退还给村集体。对历史形成的宅基地面积超标和“一户多宅”等问题，要按照有关政策规定分类进行认定和处置。

（一）符合下列条件之一的村民，可以向本村集体经济组织或村（居）民委员会申请使用宅基地：

1.农村居民户无宅基地的；

2.农村居民户成年子女确需另立门户而已有的宅基地低于分户标准的；

3.因国家或者集体实施城市规划、乡镇村庄规划等，需要拆迁安置的；

4.原宅基地影响规划，需要收回而又无宅基地的；

5.依照规划，向中心村、集镇或者村（居）民集中点集聚的；

6.因发生或防御自然灾害等不可抗拒因素，需要搬迁的；

7.县级以上人民政府规定的其他情形。

（二）有下列情形之一的，其宅基地申请不予批准：

1.不符合乡镇土地利用总体规划和村庄、集镇建设规划的；

2.年龄未满18周岁或其他不符合分户条件的；

3.原住房出卖、出租、赠予他人或者改作生产经营用途又要求建设的；

4.不符合“一户一宅”有关规定的；

5.违法占地或违法建房未处理结案的；

6.户口已迁出不在当地居住的；

7.原有宅基地拆迁时已按有关规定补充或安置的；

8.所申请的地块存在权属争议的；

9.法律法规规定不予批准的其他情形。

严禁城镇非农业户口居民个人私自向村（居）民委员会或村民小组购地建房。

三、审批流程

（一）村民申请

村民有建房需求的，应当填写农村宅基地和建房（规划许可）申请表（以下简称建房申请表），以户为单位向村民小组提出宅基地建房申请。

（二）选址调查

村民小组收到建房申请后，及时向村（居）委会提交《选址调查申请书》，再由村（居）委会转交并提请镇农业农村服务中心组织栋川自然资源所、镇国土和村镇规划建设服务中心、镇水务服务中心、镇林业和草原服务中心、镇环保办、镇交通管理站、栋川供电所等职能站所和村（居）委会、村（居）民小组共同对农户拟选建房地址进行实地调查和预审，对符合土地用途的，告知村（居）民小组继续履行审批程序。选址调查只对农户拟选建房地址是否符合土地用途作预先审查，不代替后续联席会议审核环节的实地审查和村（居）民小组及村委会对申请人是否符合宅基地申请条件的审核。

（三）村民小组讨论和公示

村（居）民小组在镇农业农村服务中心组织相关职能站所对农户拟选建房地址进行实地调查后，对符合土地用途的，应及时提交村（居）民小组会议讨论，并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本小组范围内公示，公示期不低于7日。公示无异议或异议不成立的，村（居）民小组在3日内将农户申请书、承诺书、村民小组会议记录及相关材料交村（居）民委员会审查。公示有异议且异议成立的，村（居）民小组在3日内书面告知申请人，并说明理由。未分设村民小组的，村民可直接向村（居）民委员会提出建房申请，由村（居）民委员会组织村民代表会议讨论并在本村范围内公示。

（四）村（居）委员会审查

村（居）委员会收到建房申请后，按照《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）等有关要求，及时组织对申请材料的真实性、用地四至、用地地类、拟用地建房是否符合村庄规划以及是否征求相邻权利人意见等情况进行审查。审查通过的，村（居）委员3日内将会议记录及相关材料报送镇农业农村服务中心；审查未通过的，由村（居）委员3日内书面告知申请人，并说明理由。

（五）乡镇政府审批

镇农业农村服务中心收到宅基地和建房（规划许可）申请后，对申请材料是否齐全、《申请表》《承诺书》填写是否符合要求等当场进行审核。报送材料完备的，予以受理；报送材料不完备的，当场一次性告知需要补正的全部要求。镇农业农村服务中心受理申请后，及时向镇人民政府报告，镇人民政府组织相关职能站所召开农村宅基地联席会议进行审核。未通过审核的，由镇农业农村服务中心5日内书面告知申请人，并说明理由。通过审核的，按照是否涉及农用地转用2种情形进行办理。

1.不涉及农用地转用的建房申请。镇农业农村服务中心组织相关职能站所对建房用地进行实地放线划定宅基地用地范围，实地丈量批放宅基地确定建房位置后填写农村宅基地和建房（规划许可）审批表，5日内核发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》，并通知村（居）委员会在本村范围内公告。

2.涉及农用地转用的建房申请。镇人民政府5日内将农村宅基地建房农用地转用申请报县级人民政府，并抄送县级自然资源部门。县级人民政府收到农村宅基地建房农用地转用申请完成审批后并通知镇人民政府。取得农村宅基地建房农用地转用审批手续的，由镇人民政府5日内核发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》，并通知村（居）民委员会在本村范围内公告；未取得农村宅基地建房农用地转用审批手续的，由镇农业农村服务中心5日内书面告知申请人，并说明理由。镇农业农村服务中心要将每月审批情况于次月5日前报送县农业农村局。

（六）乡镇政府验收

房屋竣工后，村民向镇农业农村服务中心提出农村宅基地和建房（规划许可）验收申请。镇农业农村服务中心及时组织相关职能站所进行竣工验收，实地检查是否按照批准面积、位置等使用宅基地，是否按照质量安全要求建房。对符合要求的，自收到验收申请15日内出具农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表；不符合要求的，指导督促村民进行整改，直至符合验收要求。通过验收的，可向当地不动产登记部门申请办理不动产登记。

镇农业农村服务中心要建立农村宅基地建房管理台账，及时归档保存有关审批资料，定期将审批情况报县级农业农村、自然资源、住房城乡建设等部门备案。

四、组织领导

为进一步规范我镇农村宅基地和建房审批管理，实现统一领导、属地管理、源头监管、协作配合、上下联动、依法查处违建，经镇党委、政府研究同意，决定成立栋川镇农村宅基联席会议工作领导小组。具体名单如下：

组  长：李文兵  镇人民政府镇长

副组长：李雪平  镇人大主席

        李文森  镇党委政法委员、镇人民政府副镇长、武装部长

        周宏书  镇党委委员、镇人民政府副镇长

        刘  院  镇人民政府副镇长

        朱晓燕  镇人民政府副镇长

        杨雨山  镇人民政府副镇长

        金朝军  镇人民政府副镇长、栋川派出所所长

成  员：庞世坚  镇农业农村服务中心主任

        张永红  栋川自然资源所所长

        张建伟  镇国土和村镇规划建设服务中心主任

        刘  明  镇水务服务中心主任

        刘明星  镇林业和草原服务中心主任

        蔡忠平  镇环保办主任

        王开元  镇交通管理站站长

        张建兵  栋川供电所所长

        镇综合行政执法队伍负责人

        各村（社区）党组织书记、主任

领导小组下设办公室在镇农业农村服务中心，办公室主任由庞世坚兼任，副主任由钱兴江、白兆星兼任，办公室人员由李华兵、张建伟、余志超等组成，负责农村宅基地管理审批日常事务，人员如有工作变动，由接任者自行递补，不再另行发文。领导小组及办公室、各村（社区）要及时开展农村宅基地建房申请的管理审批工作，严格管控，依法履行农村宅基地审批管理职责，确保工作连贯性，依法依规开展，提高为民服务效率、预防和制止农村建房违法和乱占耕地建房行为的发生，严守耕地红线。

五、分工职责

各村（社区）要切实履行属地责任，扛牢压实村组干部政策宣传和巡查监管的职责。各职能站所要认真履行行业职责，落实宅基地统一管理、审批制度、严格对宅基地用地审查、乡村建设规划许可、农房建设监管。具体分工如下：

（一）村民小组职责

履行村民小组集体土地所有人职责，在村民小组长的组织下，及时开好村民小组会议，充分征求村民意见，特别是涉及利益人的意见，是否占用了公共土地及其他公共资源，按要求及时进行公示。要有会议记录和公示照片。

（二）村（居）委会职责

村（社区）要审查申请材料的真实性、用地四至、用地地类以及是否征求相邻权利人意见等情况进行审查。督促指导村民小组是否将农户的建房申请提交村民小组会议讨论，是否按要求进行公示，审查公示后是否有异议，提出的异议及意见是否真实有效。各村（社区）每月要对辖区内递交建房申请的农户召开专题会议，形成会议记录，按照要求将通过审查的材料及时上报镇工作领导小组办公室。

（三）镇农业农村服务中心职责

主要负责宅基地管理工作，审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等，并综合各有关站所意见提出审批建议。负责宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理工作。

（四）栋川自然资源所职责

主要负责审查农村宅基地是否符合地类用途管制要求等，其中涉及占用农用地的，负责农用地转用申报。负责指导农村宅基地不动产权确权、登记、办证等工作。

（五）镇国土和村镇规划建设服务中心

主要负责审查用地选址是否符合村庄规划，办理《乡村建设规划许可证》。负责镇、村庄规划内规划竣工验收及核实备案。其中涉及占用农用地的，应在办理农用地转用审批手续后，核发乡村建设规划许可证；在镇、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的，可按照有关规定办理规划许可。涉及林业、水利、电力等站所的要及时征求意见。

（六）其他相关部门职责

宅基地用地选址位于各类产业规划区或保护区规划的，由相关主管站所审查用地是否符合相关产业规划区或保护区规划。涉及林业、水务、环保、公路、电力等站所的要及时提出意见。镇综合行政执法队伍负责农村宅基地建房巡查及执法。

（七）镇人民政府职责

根据上述审查结果，及时召开镇农村宅基地审查会议讨论，每月一次，符合审批的，出具《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》，并予以公开。农业农村服务中心要建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存，并及时将审批情况报县级农业农村、自然资源等部门备案。建房申请人住宅建设完毕后，按照《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》的要求组织验收。

宅基地建房实行全过程管理，过程中要全面落实“四到场”要求，即：申请审核到场、开工丈量到场、建设检查到场、竣工验收到场。

——申请审核到场。村民小组收到村民《建房申请表》后，可先向镇农业农村服务中心报备，镇农业农村服务中心组织栋川自然资源所、镇国土和村镇规划建设服务中心、镇水务服务中心、镇林业和草原服务中心、镇环保办、镇交通管理站、栋川供电所等职能站所和村（居）委会、村（居）民小组共同对农户拟选建房地址进行实地调查和预审，审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类、拟用地是否开展地质灾害危险性评估等事项，符合条件和要求的，依照规定走申请流程。

——开工丈量到场。经批准用地建房的农户，在开工前向乡镇人民政府申请进行实地放线，划定宅基地用地范围，镇农业农村服务中心组织栋川自然资源所、镇国土和村镇规划建设服务中心等工作人员到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置。

——建设检查到场。住宅建设过程中，镇人民政府组织镇农业农村服务中心、栋川自然资源所、镇国土和村镇规划建设服务中心等工作人员到现场检查建房农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，如有违规，及时制止并要求农户整改。

——竣工验收到场。农村住宅完工后，建设方应当向镇人民政府申请竣工验收，镇人民政府组织相关站所现场竣工验收。验收内容包括：是否超出宅基地审批范围和面积、是否符合乡村建设规划许可证和经批准的建筑设计方案，并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。未经验收或者验收不合格的农村房屋不得交付使用。

六、建立农村宅基地联席会议制度

农村宅基地联席会议由镇长为召集人，分管领导具体组织，成员为镇农业农村服务中心、栋川自然资源所、镇国土和村镇规划建设服务中心、镇水务服务中心、镇林业和草原服务中心、镇环保办、镇交通管理站及其他相关站所负责人，镇农村宅基地联席会议工作领导小组办公室人员负责对审批和决定的事项形成会议纪要。

农村宅基地联席会议原则上每月至少召集一次，会议召开时间为每月的最后一周（特殊情况顺延），会议审批和决定如下事项：

（一）申请人是否符合申请条件、申请程序是否到位，拟用地是否符合村庄规划，是否符合宅基地合理布局要求和面积标准，建房高度、层次是否合规，宅基地和建房（规划许可）申请是否按程序经过村组审核公示。

（二）用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求，是否涉及占用农用地。

（三）加强农房质量和风貌管控，拟建房屋是否带图审批，设计方案（设计图）和施工方案是否合规等。

（四）宅基地选址是否是地质灾害点，是否属于公路两侧、河流两岸以及水库等水域周边和水利设施（包括供水设施）保护范围、生态环境保护范围、文物保护范围、校园周边、电力电信设施等公共设施保护、控建范围新建住宅等。

（五）研究决定农村违法违规建房处置、农村宅基地管理历史遗留问题处置等有关事项。

（六）推进闲置宅基地、闲置农房盘活利用等工作。

根据农村宅基地联席会议审批和决定结果，由镇人民政府依法依规为农村宅基地申请人办理并发放《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》。

七、健全农村宅基地和建房动态巡查监管机制

2020年7月3日以后新增的农村乱占耕地建房问题属于“顶风违建”，各村（社区）要履行好属地管理责任，要通过巡查、信访举报等多种手段开展动态巡查，原则上按照每周1次对辖区内农村宅基地和建房情况进行定期巡查，建立巡查台账并认真记录。发现少批多建、批甲占乙、未批乱建、不按照批准要求建设、私搭乱建等农村违法违规建房行为，村（社区）“两委”成员、村民小组长要第一时间对违法行为进行制止，把好第一道关口，对劝告不听、态度恶劣、及时报告镇人民政府进行查处。对城镇居民利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆、借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地等违法行为，及时上报镇人民政府及县级主管部门。

镇人民政府要组织镇农业农村服务中心、栋川自然资源所、镇国土和村镇规划建设服务中心及其他相关部门组成联合工作组，建立农村宅基地联合巡查监管机制，原则上按照每月1次对辖区内农村宅基地和建房情况进行定期巡查，发现或收到情况后及时进行制止、查处，坚决遏制各类非法占地建房的行为。

八、工作要求

（一）强化工作落实。要充分认识进一步规范农村宅基地和建房审批管理的重要性和严肃性，扛牢压实责任担当，全面加强农村宅基地建房规范管理，既要疏堵结合，引导农民依法依规科学建房，又要严格执法，坚决打击各类非法占地建房行为。

（二）加强宣传培训。要充分利用广播网络、张贴公告、粉刷固定标语、发放明白纸、印发政策问答等多种渠道、多种形式进行广泛宣传，增强政策宣传的覆盖面和知晓度，让广大群众熟悉掌握农村宅基地建房的政策和法律法规。村级组织要对村组全体干部认真开展业务培训，切实提高村组干部履职能力。

（三）严肃工作纪律。各村（社区）和相关站所要认真围绕各自职能职责，全面履职尽责，在农村宅基地建房审批管理中责任不承担、工作不落实、监管不到位的，依法依规追究有关责任人责任。动态巡查发现的问题与下级报告情况不一致的，或动态巡查发现下级隐瞒未报的，严厉追究有关责任人责任。坚决杜绝推诿扯皮和不作为、乱作为的现象，防止出现工作“断层”“断档”。严禁党员、公职人员、村干部违法违规占用土地或超占、多占宅基地建房。对违法违规建房的当事人以及有关责任人，坚决依规依纪依法严肃查处。

附件：1.农村宅基地建房办理流程图

      2.农村村民申请宅基地建房材料清单

      3.农村宅基地和建房（规划许可）申请表

      4.农村宅基地使用承诺书

      5.农村宅基地选址调查申请书

      6.农村宅基地选址调查意见表

      7.农村宅基地和建房申请村民评议会议记录

      8.农村宅基地和建房申请评议结果公示

      9.农村宅基地和建房（规划许可）审批表

      10.农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表

      11.农村宅基地审批公告

      12.责令停止土地违法行为告知书

栋川镇人民政府

2024年3月14日