不动产抵押业务手册

一、受理范围

在借贷、买卖等民事活动中，自然人、法人或其他组织为保障其债权实现，依法设立不动产抵押权的，可以由抵押人和抵押权人共同申请办理不动产抵押登记。以建设用地使用权、海域使用权抵押的，该土地、海域上的建筑物、构筑物一并抵押；以建筑物、构筑物抵押的，该建筑物、构筑物占用范围内的建设用地使用权、海域使用权一并抵押。

1、为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移不动产的占有，将该不动产抵押给债权人的，当事人可以申请一般抵押权首次登记；

2、为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保不动产的，当事人可以申请最高额抵押权首次登记；

3、以正在建造的建筑物设定抵押的，当事人可以申请建设用地使用权及在建建筑物抵押权首次登记。

二、办理依据

《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记操作规范（试行）》。

三、实施机关

姚安县国土资源局不动产登记中心。

四、审批条件

（一）抵押权登记

1、适用

在借贷、买卖等民事活动中，自然人、法人或其他组织为保障其债权实现，依法设立不动产抵押权的，可以由抵押人和抵押权人共同申请办理不动产抵押登记。以建设用地使用权、海域使用权抵押的，该土地、海域上的建筑物、构筑物一并抵押；以建筑物、构筑物抵押的，该建筑物、构筑物占用范围内的建设用地使用权、海域使用权一并抵押。

（1） 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移不动产的占有，将该不动产抵押给债权人的，当事人可以申请一般抵押权首次登记；

（2）为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保不动产的，当事人可以申请最高额抵押权首次登记；

（3） 以正在建造的建筑物设定抵押的，当事人可以申请建设用地使用权及在建建筑物抵押权首次登记。

2、抵押财产范围

以下列财产进行抵押的，可以申请办理不动产抵押登记：

（1） 建设用地使用权；

（2）建筑物和其他土地附着物；

（3）海域使用权；

（4） 以招标、拍卖、公开协商等方式取得荒地等的土地承包经营权；

（5）正在建造的建筑物；

（6）法律、行政法规未禁止抵押的其他不动产。

3、不得办理抵押登记的财产范围

对于法律禁止抵押的下列财产，不动产登记机构不得办理不动产抵押登记：

（1）土地所有权、海域所有权；

（2）耕地、宅基地等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；

（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

（4）所有权、使用权不明或者有争议的不动产；

（5）依法被查封的不动产；

（6）法律、行政法规规定不得抵押的其他不动产。

4、申请主体

抵押权首次登记应当由抵押人和抵押权人共同申请。

5、申请材料要求

申请抵押权首次登记，提交的材料包括：

（1）不动产登记申请书；

（2）申请人身份证明；

（3）不动产权属证书。

（4）主债权合同。最高额抵押的，应当提交一定期间内将要连续发生债权的合同或者其他登记原因文件等必要材料；

（5）抵押合同。主债权合同中包含抵押条款的，可以不提交单独的抵押合同书。最高额抵押的，应当提交最高额抵押合同。

（6）下列情形还应当提交以下材料：

①同意将最高额抵押权设立前已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围的，应当提交已存在债权的合同以及当事人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料；

②在建建筑物抵押的，应当提交建设工程规划许可证；

（7）法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

6、审查要点

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：

（1）抵押财产是否已经办理不动产登记；

（2）抵押财产是否属于法律、行政法规禁止抵押的不动产；

（3）抵押合同上记载的抵押人、抵押权人、被担保主债权的数额或种类、担保范围、债务履行期限、抵押不动产是否明确；最高额抵押权登记的，最高债权额限度、债权确定的期间是否明确；

（4）申请人与不动产权证书或不动产登记证明、主债权合同、抵押合同、最高额抵押合同等记载的主体是否一致；

（5）在建建筑物抵押的，抵押财产不包括已经办理预告登记的预购商品房和已办理预售合同登记备案的商品房；

（6）在建建筑物抵押，应当实地查看的，是否已实地查看；

（7）有查封登记的，不予办理抵押登记，但在商品房抵押预告登记后办理的预查封登记，不影响商品房抵押预告登记转抵押权首次登记；

（8）办理抵押预告登记转抵押权首次登记，抵押权人与抵押预告登记权利人是否一致；

（9）同一不动产上设有多个抵押权的，应当按照受理时间的先后顺序依次办理登记；

（10）登记申请是否违反法律、行政法规的规定；

（二）抵押权注销登记

1、适用

已经登记的抵押权，发生下列情形之一的，当事人可以申请抵押权注销登记：

（1）主债权消灭的；

（2） 抵押权已经实现的；

（3） 抵押权人放弃抵押权的；

（4）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书致使抵押权消灭的；

（5）法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形。

2、申请主体

不动产登记簿记载的抵押权人与抵押人可以共同申请抵押权的注销登记。

债权消灭或抵押权人放弃抵押权的，抵押权人可以单方申请抵押权的注销登记。

人民法院、仲裁委员会生效法律文书确认抵押权消灭的，抵押人等当事人可以单方申请抵押权的注销登记。

3、审查要点

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：

（1）申请注销的抵押权是否已经登记；

（2） 申请抵押权注销登记的材料是否齐全、有效；

（3）申请注销的抵押权与抵押权注销登记申请材料的记载是否一致；

（4）本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的，将登记事项以及不动产登记证明收回、作废等内容记载于不动产登记簿。

五、受理地点

受理地点：姚安县不动产登记中心

地址：姚安县文兴城路（政务服务中心一楼）

六、申请材料

1、首次抵押登记提供目录

2、抵押注销登记提供材料目录

七、办理时限

办理时限：抵押权登记5个工作日，注销抵押权登记即时办理。

八、审批收费

按照国家发改委、财政部发改价格规（2016）2559号文件规定，住宅：80元/件；非住宅：550元/件。注销抵押权登记不收费。

九、共同审批与前置审批

（一）共同审批

无。

（二）前置审批

无。

十、中介服务

无。

十一、年审年检与指定培训

无。

十二、资质资格

无。

十三、审批流程

1、初审

窗口职责：权属核实工作、测绘成果录入工作、权籍调查表的填写、权籍调查项目上图。对收件资料、单元信息、权属情况进行审核、填写初审意见。

2．复审

窗口职责：对收件资料、缴费情况进行审核、填写最终审核意见。（1） 对不动产登记资料等进行审定，非批量件业务原则上应在三个工作日内审查完毕，一般情况下不得超过1个工作日，属于特殊情况的应根据工作安排在承诺时限内完成。（2） 核准计费情况。（3）对符合条件的，完成登簿后派工至下一环节。

4、审批

对上述环节进行全面审核把关，是否同意登记，最后进行获取证书号进行登入登记簿。

十四、审批咨询及进程查询

（一）审批咨询岗位的职责和权限

姚安县国土资源局不动产登记中心负责许可事项提供材料、办理程序等方面的咨询答复。

（二）咨询途径

本行政确认事项为行政相对人提供窗口咨询、电话咨询二种咨询途径。

（三）咨询工作程序

1.窗口咨询

地址：姚安县不动产登记中心（文兴路姚安县政务服务中心一楼）。

时间：周一至周五8：00～11：30，下午14：30～17：30（法定节假日除外）。

申请者咨询相关事项办理程序的，窗口经办人员根据本业务手册内容进行相关解释并提供《办事指南》一份。

2.电话咨询

0878-5716027

周一至周五8：00～12：00，下午14：30～17：30（法定节假日除外）

（四）反馈时限

当场回复。

（五）进程查询

1.窗口咨询

地址：姚安县不动产登记中心（文兴路姚安县政务服务中心一楼）。

时间：周一至周五8：00～11：30，下午14：30～17：30（法定节假日除外）。

申请者咨询相关事项办理程序的，窗口经办人员根据本业务手册内容进行相关解释并提供《办事指南》一份。

2.电话咨询

0878-5716027

周一至周五8：00～12：00，下午14：30～17：30（法定节假日除外）

姚安县不动产抵押登记办事指南

一、受理范围

在借贷、买卖等民事活动中，自然人、法人或其他组织为保障其债权实现，依法设立不动产抵押权的，可以由抵押人和抵押权人共同申请办理不动产抵押登记。以建设用地使用权、海域使用权抵押的，该土地、海域上的建筑物、构筑物一并抵押；以建筑物、构筑物抵押的，该建筑物、构筑物占用范围内的建设用地使用权、海域使用权一并抵押。

1、为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移不动产的占有，将该不动产抵押给债权人的，当事人可以申请一般抵押权首次登记；

2、为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保不动产的，当事人可以申请最高额抵押权首次登记；

3、以正在建造的建筑物设定抵押的，当事人可以申请建设用地使用权及在建建筑物抵押权首次登记。

二、办理依据

《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记操作规范（试行）》。

三、实施机关

姚安县国土资源局不动产登记中心。

四、审批条件

（一）抵押权登记

1、适用

在借贷、买卖等民事活动中，自然人、法人或其他组织为保障其债权实现，依法设立不动产抵押权的，可以由抵押人和抵押权人共同申请办理不动产抵押登记。以建设用地使用权、海域使用权抵押的，该土地、海域上的建筑物、构筑物一并抵押；以建筑物、构筑物抵押的，该建筑物、构筑物占用范围内的建设用地使用权、海域使用权一并抵押。

（1） 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移不动产的占有，将该不动产抵押给债权人的，当事人可以申请一般抵押权首次登记；

（2）为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保不动产的，当事人可以申请最高额抵押权首次登记；

（3） 以正在建造的建筑物设定抵押的，当事人可以申请建设用地使用权及在建建筑物抵押权首次登记。

2、抵押财产范围

以下列财产进行抵押的，可以申请办理不动产抵押登记：

（1） 建设用地使用权；

（2）建筑物和其他土地附着物；

（3）海域使用权；

（4） 以招标、拍卖、公开协商等方式取得荒地等的土地承包经营权；

（5）正在建造的建筑物；

（6）法律、行政法规未禁止抵押的其他不动产。

3、不得办理抵押登记的财产范围

对于法律禁止抵押的下列财产，不动产登记机构不得办理不动产抵押登记：

（1）土地所有权、海域所有权；

（2）耕地、宅基地等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；

（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

（4）所有权、使用权不明或者有争议的不动产；

（5）依法被查封的不动产；

（6）法律、行政法规规定不得抵押的其他不动产。

4、申请主体

抵押权首次登记应当由抵押人和抵押权人共同申请。

5、申请材料要求

申请抵押权首次登记，提交的材料包括：

（1）不动产登记申请书；

（2）申请人身份证明；

（3）不动产权属证书。

（4）主债权合同。最高额抵押的，应当提交一定期间内将要连续发生债权的合同或者其他登记原因文件等必要材料；

（5）抵押合同。主债权合同中包含抵押条款的，可以不提交单独的抵押合同书。最高额抵押的，应当提交最高额抵押合同。

（6）下列情形还应当提交以下材料：

①同意将最高额抵押权设立前已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围的，应当提交已存在债权的合同以及当事人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料；

②在建建筑物抵押的，应当提交建设工程规划许可证；

（7）法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。

6、审查要点

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：

（1）抵押财产是否已经办理不动产登记；

（2）抵押财产是否属于法律、行政法规禁止抵押的不动产；

（3）抵押合同上记载的抵押人、抵押权人、被担保主债权的数额或种类、担保范围、债务履行期限、抵押不动产是否明确；最高额抵押权登记的，最高债权额限度、债权确定的期间是否明确；

（4）申请人与不动产权证书或不动产登记证明、主债权合同、抵押合同、最高额抵押合同等记载的主体是否一致；

（5）在建建筑物抵押的，抵押财产不包括已经办理预告登记的预购商品房和已办理预售合同登记备案的商品房；

（6）在建建筑物抵押，应当实地查看的，是否已实地查看；

（7）有查封登记的，不予办理抵押登记，但在商品房抵押预告登记后办理的预查封登记，不影响商品房抵押预告登记转抵押权首次登记；

（8）办理抵押预告登记转抵押权首次登记，抵押权人与抵押预告登记权利人是否一致；

（9）同一不动产上设有多个抵押权的，应当按照受理时间的先后顺序依次办理登记；

（10）登记申请是否违反法律、行政法规的规定；

 （二）抵押权注销登记

1、适用

已经登记的抵押权，发生下列情形之一的，当事人可以申请抵押权注销登记：

（1）主债权消灭的；

（2） 抵押权已经实现的；

（3） 抵押权人放弃抵押权的；

（4）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书致使抵押权消灭的；

（5）法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形。

2、申请主体

不动产登记簿记载的抵押权人与抵押人可以共同申请抵押权的注销登记。

债权消灭或抵押权人放弃抵押权的，抵押权人可以单方申请抵押权的注销登记。

人民法院、仲裁委员会生效法律文书确认抵押权消灭的，抵押人等当事人可以单方申请抵押权的注销登记。

3、审查要点

不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：

（1）申请注销的抵押权是否已经登记；

（2） 申请抵押权注销登记的材料是否齐全、有效；

（3）申请注销的抵押权与抵押权注销登记申请材料的记载是否一致；

（4）本规范第4章要求的其他审查事项。

不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的，将登记事项以及不动产登记证明收回、作废等内容记载于不动产登记簿。

五、受理地点

受理地点：姚安县不动产登记中心

地址：姚安县文兴城路（政务服务中心一楼）

六、申请材料

1、首次抵押登记提供目录

2、抵押注销登记提供材料目录

七、审批时限

办理时限：抵押权登记5个工作日，注销抵押权登记即时办理。

八、审批收费

按照国家发改委、财政部发改价格规（2016）2559号文件规定，住宅：80元/件；非住宅：550元/件。注销抵押权登记不收费。

九、不动产登记办事流程图

姚安县国土资源局     

2019年3月11日