您提出的《关于加强和完善住宅小区物业管理的提案》，交由姚安县住房和城乡建设局办理。现答复如下：

物业管理行业关系群众日常生活，关系群众安居乐业，最近几年国家在物业管理行业的“放管服”力度比较大，先后取消了物业服务企业资质许可制度、物业管理师资格考试制度等，大幅降低了物业管理市场准入门槛，国家出台的这些措施，极大地刺激了物业管理市场主体的发展，截至目前，在本单位登记从事物业服务的企业法人有13家，市场主体增速明显。针对物业管理市场发生的这些变化，国家、省、州都在积极地采取措施，及时适应市场变化，调整监管方式，促进行业的健康发展。您提出的几点建议，抓住了当前物业管理市场发展的主要矛盾，具有一定的可行性和操作性，对我们的工作具有很好的指导意义。

一、关于物业企业入驻的问题

一是物业服务分为前期物业服务和物业服务，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务称为前期物业服务。合同期满后尚未成立业主大会的可以续签。

二是根据《楚雄彝族自治州物业管理办法》第二十三条：建设单位选聘前期物业服务人员应当通过招投标的方式进行。但是符合下列条件之一的，经县（市）人民政府住房城乡建设主管部门批准，可以采取协议方式选聘物业服务人员：

（一）投标人少于3个的；

（二）物业管理区域规划总建筑面积小于3万平方米的。

三是根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。物业管理区域成立业主大会的，可以通过召开业主大会，选聘新的物业企业。根据《物业管理条例》第二十六条：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

二、关于从业人员素质偏低的问题

由于我县物业服务起步时间较晚，县城开发建设提供物业服务的建筑面积较少，我县物业收费在全州来看，相对偏低，物业企业薪资水平不高，目前在物业公司上班的工作人员大多年龄结构偏大，素质水平不高。

针对以上问题：一是通过组织开展相关技能培训。一方面，根据每年州上组织的相关培训活动，及时通知我县物业企业参加培训学习，提升业务能力。另一方面，物业企业组织对企业员工进行培训。通过邀请消防队开展培训，提升工作人员应急处置能力。二是目前企业在招聘人员时，优先考虑年龄结构、工作经验、责任意识等，提高一定的就业门槛。

三、关于收费标准合理化和公开化问题

根据《云南省物业管理规定》第十八条第二款：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的物业服务收费标准，由州（市）、县级人民政府根据省人民政府定价目录，结合当地实际，综合考虑物业服务质量、服务成本等因素制定并公布；实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务人在物业服务合同中约定”。目前我县物业收费执行政府指导价和市场调节价相结合的形式，根据《楚雄州政府定价的经营服务性收费目录清单（2024）版》文件中关于普通住宅前期物业服务收费的规定：未成立业主大会（业主委员会、物业管理委员会）提供前期物业服务的普通住宅（不含别墅和公寓）物业服务收费：0.40-1.8元/㎡.月。已成立业主大会（业主委员会、物业管理委员会）提供物业服务的普通住宅（含别墅和公寓）物业服务收费实行市场调节价，具体物业服务收费标准由业主委员会（业主委员会、物业管理委员会）与物业服务企业根据物业服务质量标准确定。

根据《云南省物业管理规定》第十九条：“物业服务人应当定期公布物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关信息，业主委员会应当对所公布的信息进行监督核查，并将核查报告在本物业管理区域内显著位置公示”。在日常管理工作中，我单位已告知和督促物业企业按期对上一年度收支情况进行公示。

四、关于物业管理政策法规宣传不到位的问题

加大《云南省物业管理规定》《楚雄彝族自治州物业管理办法》等物业管理法律法规的宣传力度，增强群众物业法律意识，履行好相应义务。今年以来，我单位结合315普法宣传、防灾减灾等各类宣传活动，对新修改的《楚雄彝族自治州物业管理办法》进行了宣传。

为不断加强和完善我县住宅小区物业管理，在下步工作中，我们将从以下几个方面来提高我县的物业管理水平：一是针对物业管理企业性质，结合《姚安县人民政府办公室关于加强全县居民住宅小区居民区和城乡结合部管理》的通知（便文通知〔2022〕241号）我们将联合多个部门对我县物业管理企业消防安全、环境卫生、电梯管理、设备设施维护、垃圾分类、客服服务、物业收费、投诉处理等方面进行“双随机、一公开”检查，形成长效考核机制，促进各物业企业提升管理水平，提升群众获得感、幸福感和安全感。二是采取多种形式，加大对物业管理方面法规的宣传工作。充分利用微信公众号、短视频等喜闻乐见的方式加强物业管理相关方面的政策宣传力度，提高物业管理知晓率，引起社会各界对物业管理的重视，让广大业主不断了解物业管理的政策法规，引导全社会树立正确的消费观念，促进社会的和谐。三是加强物业企业信用评价工作。根据《云南省物业服务企业信用评价管理办法》规定，每年定期做好信用评价工作，信用评价结果作为企业选聘物业企业的重要依据，以促进物业企业加强小区管理。

感谢您对住建工作的关心与支持，希望今后对我们提出更好的意见和建议，支持、协助姚安住建工作更好发展。

姚安县住房和城乡建设局

2024年6月24日